Доходный дом

Фишка последнего времени — двухэтажный дом на 16 комнат с удобствами в СНТ на участке 6 соток. На участке ИЖС еще проще. После проведения полной юридической проверки земельного участка и дома на нем перед покупкой нужно небольшое обследование строительного эксперта. Юрист именно с большой практикой в таких проверках и сделках, в том числе в работе с судами будет сопровождать сделку. Дом для сдачи комнат-студий в аренду, так называемый «Доходный дом» не находится под запретом.

Законность строения не может быть оспорена, как право сдавать в аренду, и законность дальнейшего будущего дома на данном участке СНТ 5 или 6 соток и в данной конфигурации — доходный дом площадью 300 кв. м. поделенный на 16 студий под сдачу в аренду.

Начнем с соблюдения норм застройки — отступы строения от границ, инсоляция, площадь застройки. Потом обеспеченность коммуналкой. Не знаю, что у Вас за СНТ, но как правило там с газом, центральной канализацией и водопроводом вообще никак, а с электричеством слабовато. Мощность присоединения по электричеству, контроль за канализацией чтобы не привлекли СЭС, Роспотребнадзор. Запретить не могут заниматься коммерческой деятельностью на территории СНТ. Нужно зарегистрировать ИП и заключить договора аренды. Само здание может не соответствовать пожарным и техническим нормам, требуется проверка эксперта.

Экспертное заключение с консультацией предоставляется без выезда удаленно. Эксперту присылаются сканы всех документов на здание и на земельный участок. Если заключение консультативное, не официальное, а если оформленное надлежащим образом экспертное заключение, то только с выездом эксперта.

Если нет межевания земельного участка и границы дома не привязаны к местности — плохо.
Этим могут быть нарушены:

• СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.
• СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения.
• СНиП 21-01-97 – Пожарная безопасность зданий и сооружений.

Если исходить из сканов (но эти нарушения не приведут к сносу или запрету использования), то могут быть судебные издержки.

Нарушение обычно одно и затрагивает сразу эти три документа. Например, с двух сторон как бы пристройки не соответствуют нормам, также нужно делать межевание обязательно до покупки. Пример: крыльцо по сути, как и лестницы для входа в дом. Разве их надо убирать? Но они могут уменьшать расстояние до границ участка. Про межевание продавец говорит, что он был уже размежеван до покупки участка и этих документов нет. Это нормально? Нет, не нормально, это плохо.

Надо заказать выписку расширенную из ЕГРН с кадастровыми координатами участка если межевание было, если у вас сейчас её нет, и межевания не видно из документов. А выступающие части дома более чем на 50 см считаются границами самого дома и поэтому не соответствуют некоторым расстояниям.

Это не очень критично, критично межевание. И критично то, что технический план дома не зарегистрирован. Его придется регистрировать. Возможно им уже отказали в регистрации технического плана дома, т.к. выступающие части слишком близко к границам.

Вам нужно будет заключить договор с геодезической организацией и дать доверенность кадастровому инженеру. Нужно также заказать технический план дома, т.к. дом скорее всего зарегистрирован по Дачной амнистии, только стоит на кадастровом учете и не имеет зарегистрированного технического плана.

Говорю Вам как юрист по земельным вопросам — практик.